( 집값 이미 올랐으면 파는게 유리)
(시세 낮고 가격 상승 예상땐 보유)
1가구1주택 양도세 비과세 요건이 오는 10월과 내년 1월에 순차적으로 강화된다. 현행 3년 보유 요건에서 10월에는 3년 보유 1년 거주, 내년에는 3년 보유 2년 거주 요건을 충족시켜야 1가구1주택이라도 양도세를 감면받을 수 있다.
이에 따라 투기지역으로 지정, 실거래가로 양도세를 물게 돼 있는 강남권 일대에는 양도세 부담이 증가, 시세보다 싸게 처분하는 급매물도 나오고 있다. 비과세 요건을 충족시키는 것이 최선이지만 그럴 사정이 되지 않는다면 무조건 팔아야 할까.
대치동 A아파트 31평을 3년 전인 2000년 9월 2억3000만원에 구입, 3년이 되는 올해 9월 6억7000만원에 판다고 가정해보자. 1가구1주택자라면 현재는 비과세 요건에 해당된다. 6억원 이상이기 때문이다.
양도세가 면제되는 것은 아니지만 6억원 초과분에 대한 양도세만 부과돼 700여만원의 양도세만 내면 된다. 그러나 비과세 요건을 충족시키지 못할 경우 세금은 약 1억3000만원이 부과된다.
이 때문에 3년 보유 요건은 갖췄는데 거주요건을 갖추기 힘든 투자가라면 선택의 기로에 서 있다. 빨리 팔 것인가, 양도세를 내고도 더 이익이 날 정도로 집값이 급등하기를 기다릴 것인가를 결정해야 한다. 이달 말까지 잔금 지급이나 등기를 마쳐야 1년 보유조건을 갖추지 않아도 비과세 혹은 감면 혜택을 받을 수 있다.
만일 더 보유한다면 강남의 5억~6억원대 집은 향후 가격이 30~50% 상승해야 양도세를 감안하더라도 이익이 날 것이다. 그러나 집값이 향후 1~2년에도 이 정도의 가격이 오른다는 보장은 없다.
그렇다면 강남이 아닌 지역에서도 같은 결론이 나오게 될까. 투기지역인 광명시 B아파트는 2000년 9월에 1억7000만원에 구입, 현재 2억8000만원이다. 이때 내년 고속철도 역사 개통 등으로 가격이 더 오를 것으로 기대, 보유하는 쪽으로 결론을 내릴 경우 집값이 3억2000만원(상승률 15%) 정도만 된다면 양도세를 내고도 더 높은 수익을 낼 수 있다.
결론적으로 이미 가격이 크게 올라 6억원 전후의 주택이라면 양도세를 절세하는 방안으로 투자전략을 세우는 것이 현명하다. 하지만 현재 시세가 비교적 낮고 개발 등에 따른 가격상승 여력이 있는 지역이라면 계속 보유해도 무방하다. 물론 이런 판단을 내릴 때는 증가하는 양도세 부담과 가격상승 가능성을 철저하게 따져봐야 한다.
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