모기지와 내 집 마련의 꿈.
모기지(Mortgage) 또는 모기지 론이라는 이름의 대출 상품이 드디어 한국에도 등장한 것으로 알고 있습니다. 한국에서는 아무 금융기관에서 모기지를 하더라도 결국은 한국주택공사(주공)에서 주도하고 있습니다. 주공의 모기지 특성을 보면 다음과 같습니다.
- 집값의 70%까지 대출가능 (대출한도 : 2억원)
- 만기 20년의 장기 대출 (10년, 15년 대출도 가능)
- 고정금리 대출 (금리가 올라도 이자부담 동일)
- 원리금 균등분할상환 대출 (만기까지 월 상환액 동일)
- 근저당 설정비 면제 가능 (고객 부담시 금리 0.1%인하)
- 금리할인옵션 부여 (대출원금의 0.5% 부담 시 0.1%인하)
- 상환만기가 도래하는 단기 주택담보대출의 대환 가능
- 요건 충족 시 최대 1,000만원까지 소득공제 가능
여기서 잡다한 것은 별로 중요하지 않고 중요한 것은 위에서부터 네 가지 입니다.
첫째, 집 값의 70%까지 대출 가능하다고 되어 있습니다. 뒤집어 말하면 자기 돈이 집 값의 30%는 있어야 한다는 뜻입니다.
두번째, 만기 기간이 최대 20년입니다. 일반적인 대출 상품은 이렇게 장기 상품은 없습니다.
세번째, 금리를 고정시킬 수 있게 되어 있습니다. 즉 지금 6%로 금리를 계약하면 계약기간동안 아무리 금리가 올라도(반대로 내려도!!??) 계속 금리는 6%가 된다는 뜻입니다.
네번째, 금리가 고정되어 있으므로 당연히 월 상환액은 동일하게 고정시킬 수 있습니다.
(사실은 이 외에도 조건이 있습니다. 무주택자 또는 무주택 예정자...이런 규정도 있군요)
이상을 요약하면 이렇습니다. 예를 들어 2억짜리 아파트를 사려면 일단 6천만원 정도의 현금이 있어야 합니다.(집 값의 30%) 나머지 1억 4천만원은 모기지로 해결할 수 있다는 뜻이 됩니다. 그리고 그 1억 4천만원에 대해 금리 6% 에서 월 70만원 상환이라고 결정되었다고 합시다. 그러면 20년동안 매월 70만원을 납부하는 겁니다. 그리고 20년이 지나면 모기지도 상환이 끝나고 그 집은 온전히 자신의 것이 되는 겁니다.
예전에 주택은행에서 하던 20년짜리 신규 아파트 구입 자금 대출하고 같은 형식입니다. 차이가 있다면 신규 주택이 아니라도 된다는 것 정도일까요? 모기지라는 것은 북미에서는 상당히 보편적인 주택 대출입니다. 한국과는 조금 다른 면이 있습니다만 대체로 동일합니다.
일반적인 서민의 입장에서 보자면 모기지는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 대단히 중요한 역할을 합니다. 간단한 예를 들어 생각해 보기로 합시다. 마포구 어디쯤에 방 3개가 있는 국민주택규모 미만의 아파트를 하나 사는 정도면 일반적인 서민의 내 집 마련의 꿈이 실현되었다고 할 수 있겠죠?
그런 집이 요즘 2억 5천 정도 할 겁니다. 그럼 2억 5천을 어떻게 마련해서 집을 살 수 있겠습니까? 월급장이가 순전히 저금만으로 2억 5천을 마련하려면 맞벌이를 해서 매월 100만원씩 저금한다고 치고, 1년에 1천 2백만원. 즉 21년 정도를 저금해야 합니다. 물론 집 값이 올라가겠지만 그것은 이자 받은 것으로 대충 매꿔진다고 가정하겠습니다. (이런 가정은 대단히 낙관적이고도 순진하고도 터무니 없이 긍정적인 겁니다. 현실은? 으으으)
하지만 모기지가 있으면 이야기가 달라집니다. 일단 매년 1천 2백만원을 저금한다면 대략 6년 저금을 하면 7천 2백만원이 됩니다. 2억 5천만원의 30%는 7천 5백만원이니까 6년 저금하면 일단 집을 살 수 있는 것이 됩니다.
모기지를 받아서 집을 사고 나면 매월 저금을 안 해도 되는가? 아닙니다. 그 돈으로 계속 모기지를 갚아야 합니다. 그러니까 저금하던 것은 계속 해야 한다는 겁니다.
그럼 차이가 뭐냐 하시겠죠? 당연히 차이 있습니다. 그냥 통짜로 저금을 해서 집을 살 경우는 그 기간 동안 계속 남의 집을 빌려서 살아야 합니다. 그러나 모기지를 받으면 짧은 기간 내에 집 장만을 하는 겁니다. 결국 "내 집"에서 사는 것이 됩니다. 어차피 계속 돈을 낸다면 내 집에서 살면서 돈을 내는 것이 당연히 좋겠죠? 게다가 집 값 상승이란게 이자율 정도 밖에 안 나올리가 없지 않습니까?
결국 모기지로 집을 사 두면 집 값 상승 때문에 "아무리 아무리 저금을 해도 내 집 마련은 불가능하다"는 그런 한탄을 하지 않아도 되는 겁니다. 서민 입장에서 왜 모기지가 대단히 중요한지 이해가 되죠?
캐나다의 경우 정부 차원에서 모기지를 적극 지원하고 있습니다. 예를 들면, 개인 연금을 붓다가 모기지로 집을 산다고 하면 지금까지 부은 개인 연금만큼 현금대출을 해 주기도 합니다. 그럼 결국 현금 0%로 집 사는 것도 가능하죠. 또, 현금이 부족한 경우 정부에서 소정의 수수료를 받고 대출 보증을 서 주기도 합니다. 일종의 모기지 보험인데요, 이걸 들면 큰 돈 안들이고(5%정도라도 가능) 집을 살 수 있습니다. 앞서 마포 아파트라면 2억 5천의 5%니까 1천 250만원이면 되는군요. 한 1년 일하면 집 살 수 있겠습니다. 뭐 그 대신 월 상환금이 높아지겠군요...^^
말하자면, 정당한 소득이 있다면 당연히 자기 집을 가질 수 있게 해 주겠다는 겁니다. (물론 모기지를 갚을 능력이 없다면 예외입니다만...)
그런데, 이거 중요한 겁니다. 왜냐하면 이런 제도는 곧 주택에 대한 수요 증가를 가져옵니다. 수요가 있으면 당연히 공급이 생깁니다. 그게 꼭 국민주택규모니 뭐니 이런 거 아닐 수도 있습니다. 초대형아파트라도 좋고 호화 빌라라도 좋죠. 어떤 사람이 돈 많이 벌어서 초대형 아파트로 이사가면 당연히 그 사람이 살던 옛날 집이 시장에 나올 것이고, 그 집을 일반 서민이 모기지를 받아 사면 결국 주택 문제는 해결되는 것 아니겠습니까?
그러니까 그냥 집을 왕창 지어서 그걸로 주택문제를 해결하는 것이 아니라는 겁니다. 집을 사고 싶은 사람들이 집을 살 수 있게 해 주면 저절로 주택 문제는 해결된다는 거죠. 그것이 어떤 과정을 통해 해결되는가 하는 부분은 시장에 맞긴다는 겁니다. 이게 자본주의의 본질을 해치지 않고서도 복지를 이루는 진정한 정치 행태이지 싶습니다.
그런데, 이번 선거에서 서민들의 내집 마련 꿈을 이루어주기 위해 주택 몇 만호 건설...이런 헛 공약말고 모기지제도 보완 및 개선이란 공약을 내건 당이 있었던가요?
