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2005년 4월 노무현 대통령이 “주택시장에서 발생하는 모든 이익은 사회가 공유해야 한다”는 강력한 발언을 해서 하이에나 수구 언론들의 집중적인 공격을 받은 적이 있다.

심지어 투자와 투기는 명확한 구별이 어렵다는 이유로 부동산 투기를 비호하는 정신나간 놈들도 있었다.  

“새로운 부가가치를 창출하지 않고 기존의 부가가치를 나눈다는 점에서 부동산 투기소득이나 주식투자 이익이나 크게 다를 바 없다. 시장경제에서 투자와 투기를 명확하게 구분하는 것이 가능하지도 않다.”(동아 2005.4.29)

그러나 나의 판단은 명확하다.--부동산투자든 주식투자든 과도한 투기 징후가 나타나면 정부가 규제에 나서야 하는 것은 당연한 일이다. 지금은 주식투기가 별로 문제가 안 되어서 그렇지만, 주식시장이 과도하게 과열되어 전 국민이 감당하기 어려운 빚을 지면서까지 생업보다 주식투자에 더 열중할 때 정부는 규제에 나서야 할 것이다.

그런 시기가 만약 도래한다면,나도 [상장주식 양도세제 전면 도입]을 주장할 것이다. 물론 그 세율과 공제 폭 등은 시장상황에 따라 다를 것이다. 우리 정부도 과거 1980년대 후반 일본처럼 3년 만에 주가가 3배나 오르는 황당한 사태를 방관하지는 않을 것이다. 요컨대, 부동산투자든 주식투자든 과도한 투기 징후가 포착되면 정부가 규제에 나서야 하는 것은 당연한 일이다.

물론 투기와 투자의 구별이 쉽지는 않다. 그러나 그렇다고 구별이 불필요한 것은 아니다. 그것이 투자인지 투기인지 구분은, 정부가 사회적 보편인식을 고려해서 판단할 일이다. 규범의 최소한이라는 [법 적용의 판단]도 상당부분 사회적 상규에 의존한다.

대통령의 위의 발언은 [기회비용을 공제한 불로소득은 대부분 다 환수해서 사회가 공유해야 한다]는 강한 의지를 담고 있다고 보아야 한다.

그렇다면 이를 어떻게 실현할 것인가. 이에 대한 구체적인 대안을 모색해 보기로 한다.

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부동산 문제를 다룰 때 가장 어려운 문제가 <공급을 확대하려고 개발을 하게 되면, 개발지 뿐만 아니라 개발 주변지 지가가 상승해서 [개발 확대-->가격 상승분]이 [공급확대-->가격하락분]을 초과해 버린다>는 것이다.

그래서 일부 시민단체들은 개발확대나 공급확대 자체에 대해 강한 불신감과 거부감을 가지고 있다. 그러나 강남 부유층에 상당한 부가 편중적으로 축적되어 있어서, 고급주택에 대한 수요 확대는 앞으로도 상당 기간 지속될 전망이다.

[근로자 상위 10% 가구의 평균 연소득]

1990-----2705.5만원

1995-----5191.3만원

2000-----7263.7만원

2004-----8829.4만원

**원자료 출처----통계청,가계조사연보

**여기에서 근로자에는 피용자(기업에 고용되는 사람)전체를 포함하므로 연봉 10억 이상을 받는 삼성전자 이사도 이 근로자 통계에 포함됨.   

서울의 PIR(연소득 대비 주택가격비율)이 8.0정도라고 할 때,(2004년에 7.6정도--서울시정개발원 자료)이들 상위 10%가구는 평균 7억 짜리 주택을 구입하고 있다는 계산이 나온다.(8829만원x8.0=7억)

근로자 가구소득 평균과 전국 가구 소득 평균과는 차이가 있겠지만, 매년 이 정도 소득을 버는 가구는 100만 가구가 넘을 것으로 추정된다.(2005년 전국 가구 수는 1500만 가구 정도임)

반면 수구들은 아주 느긋하다. 공급을 확대해도 가격이 오르고 공급을 확대 안 해도 가격이 오르기 때문이다.

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그렇다면 대안은 무엇인가. 2006년부터 시행되는 [실거래가 과세]는 부동산 투기억제정책에 일대 혁명을 가져 올 수도 있을 것이다.일단 표부터 소개하기로 하자.

[서울시 주택의 평균 거래주기](1999년 기준)

(주택종류)---(주택의 수)--(1년거래주택수)-(거래주기)(100호당 거래주택)

단독주택-----48만 9662호----2만 5941호---18.9년----5.3호/100호당

연립주택-----21만 5319호----1만 6556호---13.0년----7.7호/100호당

다세대주택---17만 7275호----1만 8350호----9.7년---10.3호/100호당

아파트-------97만 4910호---16만 3419호----6.0년---16.7호/100호당

**토지공사 자료를 원자료로 해서 재구성함. 

1999년 자료를 소개한 이유는 당시가 부동산 가격 안정기였기 때문이다. 2005년의 주택거래 빈도는 물론 위의 수치보다 더 크게 나타날 것이다.

자 그렇다면 이런 거래주기 자료와 실거래가 과세자료 간에는 어떤 관련이 있는가. 엄청나게 중요한 관련성이 있다.

앞으로 정부는 기준시가의 현실화율이니 공시지가 현실화율이니 이런 소리 더 이상 해서는 안 된다.(요즘에는 정부에서 기준시가 대신 공시가격인가 뭔가 하는 용어를 쓰던데 어쨌거나 마찬가지다)

 

서울 아파트 100호 중 1년에 17호가 거래되고 있으므로, 그리고 그 거래의 실거래가가 모두 다 등기부에 기록되고 전산화되고 있으므로, 100호 중 17호 실거래가를 기준으로 주변 아파트의 현재가격을 감정 평가하는 것은 식은 죽 먹기다. 국세청이 지금까지 사용하고 있는 아주 복잡한 기준시가 계산식, 이런 것 전부 다 쓰레기통에 버려도 된다.

과세표준이 급등하여 세금의 급증한다면 이를 고려하여 재산세 세율 인상율 상한제를 둔다고 하더라도 과세표준의 근간이 되는 기준시가/공시지가의 현실화율은 무조건 100%로 올려야 한다.

       

건교부의 잘못인지 감정평가단의 잘못인지 모르겠으나, 건교부가 현재 공시지가 현실화율이 90%대니 뭐니 하는데 이는 100% 오류이다. 나의 추정으로는 현재 공시지가 현실화율은 평균 50~60%대에 불과하다. 어느 시민단체의 실사자료를 보더라도 강남 일부지역의 공시지가 현실화율은 20~30%에 불과하다. 심지어 17%인 곳도 있다.

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자, 이제 문제 해결책 찾기는 상당히 쉬워졌다. 개발지에 대한 개발이익 환수는 생각만큼 어렵지 않다. 개발자들이 매입하는 지가의 실거래가는 그대로 노출되어 있으며, 개발자의 개발비용 산출도 어렵지 않다. 개발자가 개발비용을 공제 받으려면 그 스스로 개발비용을 증명할 증빙서류를 제출해야 하기 때문이다.

이제 산출된 개발이익에 개발이익세율을 적용하기만 하면 된다. 정치권에서는 세율을 25%니 50%니 하는데 웃기는 이야기다. 비용은 다 공제해 주고 있는데 왜 50~75%의 폭리를 인정해야 하는가. 말도 안된다. 영국은 1970년대에 세율 80%를 적용했었다. 그래도 개발자는 남는 장사다. 대신 물적 부담인 개발부담금제 그런 것은 가능하면 없애는 게 좋다고 본다.

 

문제는 개발주변지인데, 이 문제를 근본적으로 해결하려면, 대만의 토지증가세 제도를 변형한 [예납 양도세제]도입을 적극적으로 모색할 필요가 있다. 즉, 개발지와 개발주변지에 대해서는 개발이 끝난 후 1년 뒤에,토지나 주택 소유자들의 매매 행위 여부와 상관없이 [예납 양도세]를 부과해야 한다.

 

물론 개발주변지 범위와 개발세 세율에 대해서는 법령으로 별도로 정해야 할 것이다.그러나 개발세 세율은 현행 양도세율보다 훨씬 더 높아야 할 것이다..

대신 예납양도세는 차후에 실제 매매가 이루어질 때 전액 공제되거나 환급되어야 한다.(공제와 환급시 물가상승율을 고려한다)

개발지와 개발주변지가 개발을 받아들일 것인가의 여부는 그곳 지방의회가 결정하게 하면 된다. 정부는 그 지방민들의 개발이익이 여타 자산투자 보다 1~2%정도의 프리미엄만 남기도록 예납양도세율을 강하게 부과해야 하고, 만약 지자체들의 개발신청이 저조할 경우, 차후에 이를 고려하여 세율을 낮추더라도 초기에는 높은 세율로 추징해야 할 것이다.

이렇게 해도 1~2년만 지나면 적정세율은 그대로 노출될 것이다. 왜냐하면 개발이익이 큰 지역부터 개발신청을 하게 될 터인데, 개발이익이 크다는 것은 그만큼 개발수요도 크다는 이야기이기 때문이다.

그렇다면, 개발 소외지역은 어떻게 할 것인가.개발지나 개발주변지로부터 들어오는 엄청난 양의 [예납 양도세]를 소외지역 [임대주택 건설]에 써야 한다. 대만도 토지증가세 수입을 아동복지/노령자보호/빈곤자보호/서민주택 건설 등에 쓰도록  법률로 특정해 놓고 있다.

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[예납양도세]가 위헌 소지가 있는가. [미실현 소득에 대한 과세]에 대하여 헌재도 원칙적으로 부정하고 있지 않으므로 문제 될 건 없다. 그리고 차후에 매매시 양도소득세 계산에서 물가상승율까지 고려해서 100% 공제/환급하므로 재산권 침해는 거의 없다.

그리고 개발지와 개발주변지에 대한 개발이익 환수는 그 방법이 다양할 뿐, 모든 국가들이 다 하고 있는 것이므로 개발이익 환수 자체를 문제 삼을 수는 없다.

그리고 1990년대에 문제가 되었던 [공무원들에 의한 감정 평가의 문제]--이것도 전혀 문제가 안된다. 미실현소득 과세 대상이 전 국토 전부가 아니므로, 공무원들 아닌 감정평가사에 대한 감정평가 의뢰도 아주 용이하며, 또 실거래가 자료가 충만하므로 감정평가도 아주 용이하다.

이렇게 강력한 토지개발세와 예납양도세로 개발 메리트를 대폭 줄여버리면, 사람들이 더 이상 투기를 목적으로 개발주변지에서 어슬렁거리지는 않을 것이다.

문제는 건설사들에게 정치후원금을 상당 부분 의존하는 정치권이다. 개발부담금 25%~50% 운운하는 소리를 들을 때마다 황당하기만 하다. 비용까지 다 공제해 주는데 왜 환수율이 25%냔 말이다. 정치권에는 50%에도 반대하는 자들이 수두룩하다. 환수율을 60~70%로 올리지 않는 이상, 부동산 투기는 잡기 어렵다.

그리고 개발주변지를 [예납양도세]로 공략하지 않는 한 부동산투기 잡기 어렵다.

이 두 가지의 전제조건이 충족되지 않으면 [공급을 확대해도 가격이 오르고 공급을 자제해도 가격이 오르는 황당한 사태]를 결코 해결하지 못할 것이다.

그리고 보유세만으로 부동산 투기를 잡겠다는 생각도 버려야 한다. 보유세가 유난히 강한 나라는 미국 뿐이다. 그리고 미국도 보유세가 강한 이유가 부동산투기 억제 의도 때문이 아니다. 지방재정 확충을 위한 시도의 결과물일 뿐이다.

부동산투기 억제의 효율적 수단은 [양도소득세]이며, 이게 전 세계적인 추세이기도 하다. 그리고 부동산 투기억제와 개발이익환수의 가장 효율적 수단은 [토지개발세와 예납양도소득세의 동시적 집행]이다.

정부 정책팀들이 보유세 하나 믿고 세월 다 보내다가는 나중에 큰 코 다칠 가능성이 많다. 정책팀들은 [공급을 확대해도 가격이 오르고 공급을 자제해도 가격이 오르는 황당한 사태]를 가져온 수수께끼를 회피하거나 외면해서는 안 된다.

나의 대안은 이 수수께끼를 푸는 해결 방법 중 하나이다. 진보진영이 좀 더 공부하고 대안을 다듬어서 노무현 대통령의 강한 의지와 열정이 실현되기를 바랄 뿐이다. 

 

ⓒ 한 강