내년부터 1세대 2주택자에 대하여 양도소득세가 얼마나 중과되는지를 피부로 느낄 수 있도록 실례를 들어서 설명해 드리겠습니다.

많은 분들은 내년부터 양도세가 중과된다고 관념적으로만 알고 있고 실제로 계산을 해 보지 않았을 것이지만 저는 저가 직접 이해당사자이고 남의 일이 아니고 바로 저가 현재 처한 입장이기 때문에 정확히 계산하여 판단의 근거로 삼은 내용입니다.

우선 금년에 팔았을 때 부담해야할 세금과 동일금액으로 내년이후에 팔았을 때 부담해야 할 세금의 차이를 먼저 알아보는 것이 순서이고 그 다음은 집값이 얼마나 더 올라야 금년에 처분한 것보다 더 이익이 되는지를 알아보겠습니다.

사실 이 글을 쓰기까지는 많은 망설임이 있었습니다. 첫째 이유는 투기꾼으로 오해를 받을 우려가 있고 둘째는 이곳 서민들의 정서와는 동떨어진 감이 있어 이런 개인적인 내용까지는 공개를 하지 않으려 했습니다.

물론 투기꾼으로 지탄해도 좋습니다. 그러나 당시에 여유자금을 마땅히 달리 유용할 방법이 없어서 가장 안전한 방법으로 주식과 부동산에 분산투자했으나 주식에 투자한 돈은 IMF당시에 거덜이 났고 아파트에 투자한 것은 현재 몇 배의 이익을 남겼습니다. 계란을 절대로 한 바구니에 담지 말라는 격언에 충실한 것이지만 앞으로는 이런 기회는 없을 것 같습니다.

다시 원점으로 돌아가서 10년 전에 취득한 아파트에 대한 세금계산을 해보겠습니다. 세금을 계산하기 위한 기초자료는 양도예상가액과 취득시 실제계약금액 그리고 등록세와 취득세 등 취득에 소요된 비용을 먼저 알아야합니다.

취득날짜는 96년 12월23일이며 취득가액은 2억7백5십만 원이고 양도가액은 6억 9천만 원에 이번에 양도하였고 잔금은 12월27일에 받기로 하였습니다. 잔금날짜를 조금 늦춘 것은 10년 이상 보유하면 30%의 장기보유특별공제를 받기 때문이고 취득에 소요된 비용은 5백 6십만 원이고 이번 양도비용으로 4백만 원 정도 예상하므로 부대비용은 9백 6십만 원입니다.

이번에 얼마나 양도소득세를 납부해야하는지 계산을 해 보겠습니다

양도가액 : 690,000,000
(-) 취득가액 : 207,500,000
(-) 부대비용 : 9,600,000
(=) 양도차익 : 472,900,000
(-) 장기보유특별공제(30%) : 141,870,000
(=) 양도소득금액 : 331,030,000
(-) 양도소득공제 : 2,500,000
(=) 과세표준 : 328,530,000
세율 : 36%(누진공제 : 11,700,000)
산출세액 : 106,570,800
(-) 자진납부공제(10%) : 10,657,080
(=) 납부할세액 : 95,913,720
(+) 주민세(10%) : 9,591,372
총납부할 세액 : 105,505,092
이 경우에는 세금을 내고 실제로 내 손으로 들어오는 금액은 5억8천4백만 원입니다.

그럼, 내년 이후에 양도하면 얼마나 납부해야 하는지 계산해 보겠습니다. 양도차익은 똑같고 장기보유특별공제가 배제되고 세율은 50%입니다.

양도차익 : 472,900,000
(-) 양도소득공제 : 2,500,000
(=) 과세표준 : 470,400,000
세율(50%) :
산출세액 : 235,200,000
(-) 자진납부공제(10%) : 23,520,000
(=) 납부할세액 : 211,680,000
(+) 주민세(10%) : 21,168,000
총납부할 세액 : 232,848,000

금년에 양도한 것보다 무려 1억2천7백만 원의 세금을 더 납부해야하고 금년보다 곱절이 많습니다.

그렇다면 내년이후에는 얼마에 팔아야 세금을 납부하고 내 손에 들어오는 금액이 금년에 처분한 것과 똑 같아지는지 계산해 보겠습니다. 아파트가격이 그렇게 오를 리도 만무하겠지만 9억5천만으로 가정하고 세금계산을 해보겠습니다.

양도가액 : 950,000,000
(-) 취득가액 : 207,500,000
(-) 부대비용 : 9,600,000
(=) 양도차익 : 732,900,000
(-) 양도소득공제 : 2,500,000
(=) 과세표준 : 730,400,000
세율 : 50%
산출세액 : 365,200,000
(-) 자진납부공제(10%) : 36,520,000
(=) 납부할세액 : 328,680,000
(+) 주민세(10%) : 32,868,,000

총납부할 세액: 361,548,000

이 경우에는 세금을 납부하고 내 손에 들어오는 돈은 5억8천8백만 원으로 금년에 6억9천만 원에 양도한 것과 동일한 금액이 내 손에 들어옵니다.

지금 7억 전후한 아파트가 9억5천까지 어느 세월에 올라갈 것이며 그 전에는 팔고 싶어도 금년에 파는 것보다 세금부담으로 엄청난 손해이므로 무조건 금년에 팔아야 한다는 결론에 도달합니다.

다른 사람들은 무슨 배짱으로 버티고 있는지 그 속을 알 수 없습니다. 무조건 똥배짱인지 아니면 정권이 바뀌면 양도소득세가 경감될 것으로 생각하여 버티고 있는 모양이지만 양도소득세의 경감은 국민들의 엄청난 저항 때문에 절대로 실행에 옮길 수 없다는 것이 저의 솔직한 판단입니다

지금 시점에서 야권의 대선 주자들이 양도소득세의 경감은 절대로 없다고 한마디만 하면 그 어떤 부동산대책보다 더 효과를 발휘할 것이지만 그런 기대를 한다는 것은 저가 너무 순진한 생각을 하고 있는 것 같습니다.

현시점에서 자식에게 증여를 한다고 가정하고 증여세를 계산해 보겠습니다.

증여가액 : 7억, 증여공제 3천만 원, 차감 증여세과세표준 6억7천만 원, 세율 30%(누진공제 6천만 원) 산출세액은 1억4천1백만 원이고 자진납부 10%를 공제하여 1억2천7백만 원의 증여세를 납부해야합니다.

일부는 이 정도의 증여세를 납부하고 증여를 하겠다는 생각을 하고 있는 듯 하나 이런 사람들은 여유자금이 많은 사람들이므로 예외로 하고 그렇지 않은 사람들은 지금 결정을 해야 할 시점입니다.

내년 이후에는 세금폭탄이 무엇인지를 제대로 실감하게 될 것입니다.

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