토지임대부가 아니라 건물임대부 정책이 필요하다.
- 토지임대부 주택의 문제점 및 대안 -
(글이 매우 길어서 급하신 분은 3번부터 읽어주시기 바람)
현재 토지임대부 주택에 대한 제안을 정부여당에서 했더라면 어떤 일이 벌어지고 있을까.
이미 여러 글에 오르내린 대로 “포퓰리즘의 극치”, “망한 정책을 또 끌어다 쓰는 정부여당 - 싱가폴 사례연구”, “30년 후엔 거지가 되라는 말인가?”, “서민을 현혹시키는 가증스러운 대선전략”...등등으로 온갖 사설과 기사로 씹어 내리는 것은 물론 오크여사는 감히 내가 상상도 못할 독설을 퍼부으며 찬란하게 그 거친 상판을 신문지상에 내 비쳐서 여러 국민 제위의 다이어트에 일조를 하고 있을 것이다.
반값아파트..
참 좋은 말이다. 아파트를 반값에 산다..
좋은 말이되, 개뻥인 것이 문제일 뿐이지..
건물만 제값을 한 번에 다 주고 사고, 나머지 토지는 이자를 내면서 살라는 것...이건 기존 아파트 대출받아 사라는 소리와 하나도 다르지 않다.
아니, 다른 점이 있다면, 기존 아파트는 대출받아서 사면 자산가치는 유지하지만, 반값아파트는 30년 지나면 알거지로 쫓겨나야 한다는 점..
이제 반값아파트의 허상을 하나하나 짚어보자.(물론 다 알겠지만..)
1. 반값아파트 주거안정에 별로 도움이 안 된다.
한나라당은 오로지 공급정책을 말해왔다.
공급을 늘리면 가격이 잡히는 자본주의 원리대로 가야지 왜 세금을 올리는 따위의 좌파적 정책을 쓰느냐며 난리를 쳤다. 푸핫..
판교가 분양이 되는데 판교 후광지역이라며, 용인, 죽전과 성남, 분당 아파트값이 오른 사실은 아나 모르겠다. 상식적으로 공급이 늘어나면 가격이 내리는 게 아니라 내릴 가능성이 있다는 것이지.. 판교에 왕창 공급이 되면, 판교보다 입지가 나쁜 용인,죽전, 동백, 수지 등은 아파트 가격이 내려가야 정상이다. 그런데 엄청나게 올랐다. 왜일까? 조중동으로 대표되는 자칭 언론들과 투기세력의 합작판이다.
즉, 공급으로 가격을 잡자면 투기세력이 존재하지 않는다는 존재하에 순수한 아담스미스 원리 원칙대로 갈 경우에 한정한다.
그렇다면, 공급을 늘려봤자, 아파트 가격은 오히려 상승할 수 있다는 가정하에 어떻게 공급을 늘리나?
물론 공급을 아예 안 할 수는 없으니까, 공급이야 늘리지만, 당연히 투기세력에 대한 투기이익의 환수도 따라야만 가격안정의 가장 단초가 세워지는 것이다.
강남의 경우를 볼까?
강남 복부인들은 계속 강남에 산다.
한 채 살고 있고, 한 채 세놓고 있다.
주택가격은 전세가의 3배를 가뿐히 넘는다. 즉 강남 주거를 위한 비용은 전세 2억 아파트 가격 6억이라고 할 때, 실질적으로 일반 아파트 전세가의 매매가 비중 약 60%를 보았을 때 약 2억 이상이 거품이라는 것이다.
그럼 그네들은 어떻게 투기로 이익을 거두어 왔을까.
많은 사람이 강남권에 살고 싶지만, 실제로 강남에 진입한 사례는 많지 않다. 실증적으로 따져 보지 않아서 모르겠지만, 강남 공급물량은 강남에 진입한 타 거주지역민의 숫자를 상회할 것이다. 즉, 강남사람들끼리 매매한다는 것이다.
국민의 정부 이후 양도세 등 각종세제가 약해짐에 따라, 대출금리가 낮아짐에 따라, 강남사람 A가 한 채 더 산 아파트를, 강남사람 B에게 비싸게 팔고, 강남사람 B는 강남사람 C에게 더 비싸게 팔고.. 이렇게 나가다가 강남사람 V가 비강남 사람 A'에게 왕창 비싸게 팜으로 이들의 이익이 실현 되는 것이다. 비강남 사람 A'는 이제는 강남사람 A'가 되며, 다시 강남사람 B'에게 팔던, 비강남사람 A''에게 팔던 그 이후는 삼천갑자 돌돌이...
즉, 자기들끼리 쑥덕쑥덕해서 가격을 올려놓고는 대출금리야 감당할 만하니까 비쌀 때까지 기다려 팔고, 그걸 비싸게 사면 더 비싸게 팔고... 이따위 악순환이 생기는 것이며, 실질적으로 강남에 신규 구매 진입하는 사람보다, 상대적으로 싼 전세가격으로 인해 세입자로 강남의 혜택을 누리는 사람이 많아지며, 이러한 전세자금은 다시 싼 대출금리와 함께 시장의 가수요를 창출하는 것이다.
그런데 공급을 늘리면 된다고?
공급을 늘리면 투기세력의 먹잇감만 늘이는 꼴이다.
물론 갑자기 주택 300만 호 쯤 건설하면 대폭락을 하겠지만, 그건 불가능하고, 또한 대폭락은 가처분 소득의 축소로 경기에 엄청난 영향을 끼치는 고로 연착륙을 위하여 적정한 정책을 수립하려 했지만, 이러한 연착륙은 신문지권력과 딴날당에게 짓밟히고 열린우리당에 배신당하면서 연이륙으로 바뀌어 버린다.
그러던 딴나라당이 갑자기 반값아파트라니..
반값아파트는 공급정책이 아니다. 가격정책이지.
즉, 공급물량을 늘리자는 순수 자본주의 입장이 아니라, 정부가 시장에 참여하여 가격을 조정하는 좌파적 정책이다.
이런 주장을 무슨 대단한 것인 양 떠벌이는 건 자유지만, 최소한 참여정부를 포퓰리즘이라고 욕해대고(정주영 회장의 반값아파트를 씹은 종자들은 그대로인데..) 좌파며, 반시장이라고 짖어대던 인간들의 반시장적인 포퓰리즘의 극치인 동시에 치졸한 안면 바꾸기라는 낯 뜨거운 오늘의 자화상일 뿐이다. 아님 너무 무식한 건가..
2. 반값 아파트에 누가 들어가 살 건가.
일단 반값을 주고 사고, 나머지 금액은 사용료를 내라.
이게 월세랑 뭐가 다르지?
시세의 60% 이하에서 형성된 전세보다 가계에 도움되는 게 있을까?
바보가 아닌 이상 거기 들어가 살 사람은 없다.
토지비를 낮추기 위해 용적률을 400%로 하자? 대치동 은마의 경우를 들며 주장하는 소리다.
용적률 400%가 어떤 의미인지 아나?
대부분의 토지임대부를 시행하기 좋은 대부분의 국공유지는 고도제한에 안 걸리는 곳이 없다.
아무리 높아도 30층 이상은 힘들다.
그렇다면, 결론은 주거환경의 악화밖에 없다.
서로 마주 보이고, 다닥다닥 붙은 아파트와 그늘진 응달에 일조권을 자연스럽게 침해받으며, 엄청난 인구로 교통지옥에 시달리는 아파트 말이다.
거기다가 임대주택의 이미지와 다를 게 없다.
즉, 토지임대부 주택은 주거의 수단이 아니라 더 좋은 아파트로 가기 위해 거치는 중간단계의 주택이 될 필연을 지니고 있다.
그렇다고 가격적인 메리트는 있을까?
송파신도시 토지임대료가 30만 원이라고?
푸핫..
용적률 400%라고 해도 평당 1천만 원만 잡으면(실제 어지간한 지방 중소도시 땅값이 이 정도다..), 실제 아파트 공급 평당 토지비 금액은 250만 원, 33평이면 무려 8천만 원이 넘는다. 금리가 고작 4.36%이다. 사용료는 없다.
만약에 토지의 가격이 올라간다면? 또는 물가가 상승한다면? 금리가 오른다면? 정부는 토지 임대료를 올려서 원성을 사던지, 아니면 실질적 보유자산, 즉 국가재산가치의 하락을 작정하고 임대료를 동결하여야 한다. 어떻게 되었건 문제가 생길 수밖에 없다.
정부가 행사할 수 없는 고정자산만 잔뜩 떠안고 있는 기형적인 형태에 더불어 입주자의 원성이냐, 국고의 손실이냐를 택일하게 하는 아주 악질적이고 멍청한 정책인 것이다.
입주민에게 불편한 주거환경과, 정부의 손실 외에도 만약에 입주가 제대로 안 된다면, 바로 슬럼화로 이어진다. 메이드인 한나라표 할렘이다.
더 심각한 문제는 30년 후이다.
30년 후에 낡아 부스러지는 건물은 입주자의 고혈이요, 탱탱하게 살아있는 땅덩어리는 정부 거란다.
지금 아파트에 입주하려는 세대는 30-40대이다.
30년 후면 이들은 고령화 사회의 주역이다.
그런데 30년 후에 땡전 한 푼 없는 알거지가 된다. 1억 원 이상주고 입주한 아파트는 헐리거나, 낡고 노후화되어 살기 어려울 지경이고, 땅은 국가 소유가 지속하니 혹여 정부가 나가라면 나가야 한다.
재건축을 할 수도 없다. 용적률 400%... 또 지금 가치로 1억 이상을 내야 다시 내 집이 생긴다.
순식간에 빈민층으로 가버리는 것이다.
정말로 메리트 있는 토지임대부를 한다면, 용적률 300%이며, 이는 송파신도시 기준으로 평당 택지조성비 포함 가격 1500만 원으로 볼 때, 공급평당 5000만 원 33평 기준 약 1억 7천만 원의 토지비용이 발생하며 이의 최소 금융비용으로는 약 5%, 월 약 70만 원이 정상이다. 거기에 건물 감가상각비 연 3%를 포함하면, 약 40만 원의 추가부담이 있는 것이며, 정부나 입주자나 망하지 않으려면 입주자는 최소 월 110만 원을 실질적으로 부담하여야 늙어서도 알거지가 되는 화를 면할 수(연장할 수) 있는 것이다.
버뜨, 그러나, 월 70만 원 월세를 내고 1억 이상의 보증금 걸고 살 수 있는 동네는 굳이 ‘임대’ 딱지를 붙이지 않아도 많다.
따라서 현재 싱가폴처럼, 더 좋은 조건을 찾아서 능력 있는 사람은 떠날 테고, 능력 없는 사람만 남아있는 기형적인 형태가 되며, 공급물량의 일정부분을 이들 임대주택이 과도하게 차지함에 따라 단기적으로 민간공급이 주춤하게 되며, 이는 일정 기간 경과 후 정작 고품질의 아파트에 대한 수요를 촉발시켜 새로운 아파트 가격상승 랠리로 이어지게 된다.
결국, 피해를 입는 것은 돈이 없어 더 크고 좋은 아파트로 못 옮기는 서민층이 된다는 것이다.
게다가 인구가 줄어 주택수요까지 줄어든다면... 최우선 슬럼화 대상지역이다... 악몽이다...
3. 그렇다면, 대안은 없는가?
분양원가공개에 큰 목소리가 있지만, 분양원가공개는 아파트 가격에 직접적으로 영향을 미치지 않는다.
내가 1억에 분양을 하는데 '원가는 5천이요.'라고 말해 봤자, 들어가 살 사람은 다 들어가 산다.
즉, 공영아파트의 경우 가격제한이 가능하지만, 민간아파트에는 아무 의미가 없다는 것이다.
오로지 공영 공급분에 있어서 가격결정 요소로 작용할 뿐이나(현재 분양가 상한제가 시행되기 전까지는..)
그렇다면 이러한 아파트 가격의 구성은 어떻게 될까.
알 만한 분은 아시고, 모르시는 분은 모르시겠지만, 나는 건설회사에 다닌다. 내가 거쳐 간 아파트만 해도 공급세대수로 7,000세대가 넘는다.
단언하건대, 현재 아파트 공사비는 적어도 250만 원이다. 이보다 적은 금액으로 지을 수 있다고 떠벌리는 것 자체가 한건주의자들의 기만이다. 그렇다면, 이걸로 다 인가? 여기에 감리비, 설계비 기타 등등을 더해야 한다. 감리비, 설계비 공히 1,000세대 기준으로 합산하여 100억 이상, 즉 세대당 1,000만 원이며 평당 30-50만 원 정도 든다. 따라서 정부 가격인 350만 원에서 크게 벗어나지 않는다.(부대비용을 감안한다면)
경실련에서 200만 원이네 얼마네 하는 얘기는 단순히 추측이고 순수 건축비 중 최소금액을 산정하고(심지어 부가세도 빼먹으며) 우기는 것일 뿐이지, 건설족이라고 규탄하기 좋은 시공회사 죽이기일 뿐이다.
평당 350만 원이라 해도 33평이면 1억 2천 정도이다.
하지만, 서울지역 평균 분양가가 평당 1천만 원을 상회하는 지금 나머지 650만 원은 무얼까?
바로 땅값과 시행사 이윤이다.
즉 시행사의 이윤은 땅장사에서 시작되어 분양가와 분양률에서 귀결된다.
정작 끊어야 할 곳이 여기인 것이다.
국가 경제에 별 도움이 안 되는 시행사들이 가져가는 폭(1)과 그들이 참여하는 시장(2)을 제한해야 한다는 것이다.
(1)을 하기 위해서는 분양가 상한제와 관계된 것이므로 논외로 하고,
(2)을 실현하기 위해서 일정 부분의 택지공급을 정부에서 하여야 한다는 것이다.
물론 현재 토공에서 하고 있으나, 토공 자체가 별로 믿을 만한 곳이 아니고, 택지공급가격 산정을 위한 민관 협의체가 있어야 하며, 그 피선출자는 선별하여 로비할 수 없는 상태가 되도록 하여야 한다.
현재 실제로 규제가 가능한 택지비용은 지자체장들이 결정하는 데에 맡길 수밖에 없으나, 이러한 결정에 민간이 참여하게 하고 실수요자가 참여하게 하여야 한다는 것이다.
또한, 이러한 참여는 반드시 사전적일 필요가 없으며, 사후에 분양자를 대상으로 일부 민간참여를 하게 하여 실질적으로 공급가가 적정한지에 대하여 철저하게 감시토록 할 수도 있다.
하지만, 정작 중요한 대안은 여기서부터 이다.
공공택지의 토지임대부가 아니라, 건물 임대부 정책이 필요하다.
앞서 말한 바와 같이 토지임대부는 30년 후 알거지를 만드는 정책 그 이상도 아니다.
반면 건물임대부는 정부의 부담을 최소화하고 가용자원의 유효화를 통하여 추가적인 정책추진의 재원마련이 가능하며, 입주자의 권리를 최대한 보장할 수 있는 정책이 될 수 있다.
그 구체적 제안내용은,
용적률 300% 내외에서 택지를 조성하여 이를 분양하고, 광역단체 및 정부입찰을 통하여 시공회사를 선정하여, 아파트를 공급하는 것이다.
송파신도시 기준으로 택지비 약 평당 1,500만 원, 공급 평당 500만 원(택지가격/용적률), 따라서 33평 분양에 약 1억 8천여만 원으로 분양하고, 건축물에 대하여는(약 1억 2천만 원) 금융비용을 부담케 하는 것이다.(월 50만 원) 또한 의무거주기간은 15년으로 하되, 그 이유는 아파트 내구연한 및 입주자 편의사항을 추가할 수 있는 리모델링 기한과 동일하게 하며, 15년 후 매도시 감가상각비(시공원가의 약 50%)를 부담하게 하고, 그 이전 매도 시는 적정한 비율을 감안하여 추가비용 징수 또는 차액 지급의 방식을 적용하는 것이다.
근본적으로 토지임대부와 건물임대부의 차이는 토지는 임대시 국가의 입장에서는 고정적인 임대료를 받을 시 국가자원에 대한 비효율적 운영으로 실질적인 기회비용의 손실을 볼 수밖에 없으나, 건물임대의 경우 당장 자산은 처분되나, 현재가치로 적정하게 평가받음으로 인하여 별다른 손실이 없으며, 비변동 가치인 건물이라는 재화에 있어서는 고정가로 임대료를 받을 수 있으므로 장기적으로 물가인상을 감안할 때 실제 입주민의 부담은 시간이 흐를수록 줄어들 수밖에 없다.
또한, 토지임대부가 상대적으로 비중이 높은 토지 평가가격을 내려야 임대료가 낮아짐으로 실질 정부수익에 악영향을 끼치는 반면, 건물임대부의 경우 현재가치로 민간에 매도하는 동시에 새로운 택지의 구입 및 중하위 중산층을 위한 임대주택 및 소형평형 건립을 위한 재원마련에 쓰일 수 있으므로, 정부의 실제적인 자산에 손실이 없다는 점이다.
약 100만 평인 송파택지의 경우 토지임대부는 평당 1000만 원에 용적률 400%로 계산하여 월 임대료 30만원을 징구하나, 건물임대부로 할 경우, 임대료는 약간 상승할 수 있으나, 토지임대료가 물가변동에 따라 증액됨에 비하여 건물임대료는 고정적이므로 실질적으로 장기거주시 입주자의 부담은 줄어든다. 또한 정부는 토지 분양비용이 용적률 300%에 1500만원으로 약 15조 원의 비용을 새로운 택지개발에 쏟아 부을 수 있고, 이는 어지간한 서울지역의 수용가 보다 높으며, 송파신도시 토지분양으로 추가 재원 없이 지속적으로 사업을 진행할 수 있는 동시에, 추가 이익금으로 각종 서민주거안정 사업이 가능하다.
또한, 입주자의 입장에서는 3년 후 무일푼으로 1억 2천만 원이 공중으로 날아가는 대신, 그보다 6천만 원 정도 더 들여서 물가에 연동되는 토지를 소유함에 따라 자산보호가 가능하다.
토지분양은 택지조성 완료 후 2년 안팎에 회수되므로, 매 2년 마다 지속적으로 100만 평 약 10만 세 대 이상의 주택이 별도 재원 없이 공급가능하며, 15년 후 건물 잔존가치 상승 및 매도는 입주자의 권한이므로 누구의 재산권이 침해받지 않는다.(은마아파트의 건물값만 따지면 얼마라고 생각하는가? 아마 최소한 받을 수 있는 금액보다 폐기물 처리비로 내야할 금액이 많을 것이다, 즉 건물임대부는 30년 후 은마아파트에서 땅값을 뺀 것과 같다)
물론 과도한 매도가격은 지양해야 하므로 정부는 물가인상율의 1/2를 초과하는 양도차액은 무조건 환수한다.(토지의 공영성 차원에서) 또는 환매하도록 한다.
즉 실거주를 목적으로 하는 입주자는 15년 후 리모델링하던지, 조금 기다렸다가 재건축을 하면 토지대의 가치상승을 감안할 때 별 비용 없이 편안한 삶을 영위할 수 있다. 죽을 때 까지 주욱...(20년 후에 임대료 50만 원은 정말 아무 부담이 없을 것이다.)
극단적으로 30년 후에 동일한 용적률로 재건축을 하여도 역모기지 론을 한다면 토지임대부 보다 최소 10년 이상 파산시기가 늦춰지는 것은 물론, 그동안 물가 비연동의 50만 원과 물가연동 30만 원의 가치변화 및 용적률 및 소유권에 따른 시선과 실제 자산하락에 비추어 당연히 건물임대부 정책을 도입하여야 한다.
물론 예기치 못한 문제가 있을 수 있으나, 정부입장에서도 유휴국유지를 마냥 놀리느니, 팔고 사는 와중에 지속적으로 공급을 일정규모 유지할 수 있으므로, 결코 국가재정에 미치는 영향이 없으므로 부담 없이 진행할 수 있는 정책인 것이다.
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