※ 우리나라의 부동산 투기의 원인

우리나라의 부동산 투기의 원인을 이해하려면 먼저 우리나라의 경제 발전 과정에 대해서 대략적으로나마 알고 있어야 한다. 우리나라는 독립 후에 정부가 수립된 후 이승만이 초대 대통령으로 취임하게 되고 6.25라는 민족상잔의 전쟁을 치루면서 국토전체가 거의 황폐화 되다시피 하였다.

이후 이승만과 자유당의 욕심에 의한 독재체제에 견디다 못한 학생들과 시민들은 이승만의 퇴진을 요구하는 4.19혁명운동을 벌이게 되고 이승만은 하와이로 망명을 하게 되고 1년 후 박정희의 주도로 5.16 군사 쿠데타가 일어나게 되고 박정희가 정권을 잡게 된다.

박정희는 일본식 경제 발전모델을 채택해 소수의 재벌위주의 경제성장 정책을 펼치게 되고 정부가 금융자체를 강력하게 통제하는 관치금융 체제를 구축하고 국민들에게 저축을 장려해 국민들이 은행에 저축하는 돈과 해외차관을 손쉽게 재벌들에게 퍼다 줌으로써 전략적으로 덩치가 큰 중화학 공업을 육성하게 된다.

이로 인해 자연스럽게 정경유착 문화가 정착되게 되고 재벌 들은 정치권력에 기생해 더욱 많은 부를 쌓게 된다. 박정희 정권하에서 성장한 재벌들은 서서히 부동산에 손을 대기 시작한다. 재벌들의 입장으로서는 똑같은 돈을 놓고 볼 때 거대한 하나의 공장을 건설해서 수익을 얻으려면 노동자들의 노사 분규와 생산하는 제품을 시장에서 경쟁시켜서 성공을 거두어야 하는 그들의 입장에서는 피곤함이 있었고 대신 부동산 투기를 통해 땅에다 투자를 했을 경우에는 이러한 걱정 없이 쉽게 돈을 벌어들일 수 있었기 때문에 부동산 투기를 점점 선호하게 된다.

박정희 정권 시절에는 국가전체가 잘 살아보자는 의지가 강했고 많은 공공 및 민간 개발 사업이 진행되었다 이러한 정보를 누구보다도 재벌들은 손쉽게 얻을 수 있었고 이 정보를 바탕으로 땅을 살 수 있는 많은 자금을 축적하고 있었거나 손쉽게 조달할 수 있었기 때문에 이들은 땅 투기를 통해 쉽게 돈을 벌어들이게 된다.

아울러 국가 전체가 2차 산업 위주로 발전하다 보니 많은 사람들이 점점 도시로 몰려들게 되고 자연히 도시에서는 땅에 대한 많은 수요가 발생하게 됨으로써 재벌들에게 땅 투기로 인한 더욱 많은 불로소득을 안겨 주게 된다.

이와 함께 당시 토지에 대한 세제 또한 낮은 보유세율로 인해 많은 땅을 소유하고 있어도 세금 부담이 적기 때문에 땅투기에 대한 아무런 견제 효과를 발휘할 수가 없었고 오히려 재벌들은 업무용 토지라는 명목하에 땅 투기를 통해 세금을 절감하는 효과까지 거두게 된다.

당시 재벌들은 땅값이 올라 생긴 투기이득은 법인의 수입으로 계산해 넣지 않았고 오히려 땅 투기를 하기위해 빌린 돈의 이자는 비용으로 계산해 줬기 때문에 땅 투기를 통해 불로소득을 챙기고 오히려 세금은 감면받는 경이로운 사기술을 보여준다. 이러한 과정으로 재벌들은 우리나라의 좋은 입지조건의 땅을 대부분 소유하게 된다.

아울러 기본적으로 국민들은 경제가 성장함에 따라 점점 여유자금이 생겨나도 마땅한 투자처를 찾질 못했다 이미 박정희 정권 초에 증권파동을 한번 겪었고 주식투자에 대해 일반 국민들은 쉽게 접근할 수 있는 분야가 아니었기 때문에 국민들의 여유 자금을 안정적으로 흡수할 수 있는 매력적인 투자처가 되질 못했다.

이에 국민들 또한 여유자금이 생기면 은행에 적금을 넣거나 땅을 사기 시작했고 노태우 정권에 이르러 서는 정부의 무분별한 개발정책 남용으로 인해 전 국토가 부동산 투기장이 되고 더욱 많은 사람들이 부동산 투기에 동참하게 됨으로써 부동산 투기가 절정에 이르게 된다.

이에 그 동안의 비약적인 경제발전으로 인해 나름대로 부를 쌓고 재벌들의 땅투기로 인해 하루아침에 알부자가 된 신흥부자들이 생겨나게 되고 이들이 강남이라는 지역에 모여 들게 되면서 그들 나름대로의 네트워크를 형성하게 되고 또한 부동산 투기에 동참하게 됨으로써 우리나라에서는 부동산 불패신화 라는 말까지 생겨나게 된다.

따라서 우리나라의 부동산투기의 최초 원인 제공자들은 재벌이고 이들이 부동산 투기를 통해 쉽게 돈을 벌어들이는 것을 본 신흥부자들로 점차 확대 되게 되었고 이제는 젊은이들마저도 부동산에 투자하는 것을 가장 매력적이라고 생각하는 지경에 이르게 된 것이다.

하지만 이 부동산 불패 신화도 김영삼 정부시절에 찾아온 불청객 IMF와 외환위기로 인해 무너지게 된다 하늘 높은 줄 모르게 치솟았던 부동산 값은 외환위기로 인해 폭락하게 되고 강남의 대형 빌딩들도 5분의1 정도의 헐값에 외국 회사들이나 자산관리공사로 넘어가게 된다.

대표적으로 강남의 유명빌딩이었던 현대 아이빌 빌딩이 당시1조원 정도였지만 외환위기 이후 론스타에 약2000억 정도의 헐값에 매각되어지면서 스타 타워가 된 게 대표적인 예이다. IMF이후 재벌들의 지배구조는 개선되지 않고 다시 회생 되었고 두터운 중산층이 몰락하면서 그들의 부가 외국의 투기자본가들과 소수의 부자들에게로 옮겨 가게 된다.

이후 우리 경제는 다시 서서히 회복하게 되고 IMF이후 여유자금이 더욱 많아진 소수의 재벌들과 부자들은 다시 부동산 투기에 손을 대기 시작했고 지금은 투기의 절정에 다다르고 있는 지경까지 오게 된 것이다.

너무나 오랫동안 부동산 투기의 달콤함을 알고 있는 소수의 재벌들과 부자들은 개버릇 남 못준다는 속담처럼 국가의 경제나 서민들의 경제문제는 아랑곳 하지 않고 오직 자신들의 배만 채우면 된다는 생각으로 지금 이 시각에도 부동산 투기에 열을 올리고 있는 것이다.

그럼 또 다른 측면에서 살펴보자면 기본적으로 우리나라의 부동산 투기 문제는 국민들에 대한 제대로 된 재테크 교육이 부재했던 것도 하나의 원인이다. 앞에서도 잠깐 언급했듯이 경제가 비약적인 성장을 하면서 점점 국민들의 호주머니 또한 두둑해졌고 여유자금을 굴릴 수 있는 곳을 찾게 되었지만 대부분의 국민들이 어느 곳에 어떻게 투자를 해서 자신의 돈을 안정적으로 불릴 수 있는지에 대한 지식이 부족했다.

반면에 오랫동안 부동산투기로 인해 땅값이 상승하는 것을 지켜본 국민들의 뇌리에는 항상 땅값은 계속 오른다는 인식이 박혀 있었고 투자나 투기 목적으로 땅을 샀을 때 경제에 어떠한 부작용이 온다는 인식은 전혀 없는 상태였다. 경제에 대한 전문적인 지식이 부족한 국민들로서는 자신의 여유자금의 가치를 보전할 수 있고 고수익까지 기대되는 부동산 투기에 쉽게 눈을 돌릴 수밖에 없는 구조였던 것이다.

여기에 시중은행들 또한 기본적으로 모든 대출에 있어서 부동산을 담보로 요구했고 부동산의 가치를 기준으로 대출금액을 결정했기 때문에 우리 국민들의 뇌리에는 부동산이 중요자산으로 인식 될 수밖에 없었던 것이다.

아울러 은행들의 무분별한 주택담보 대출 또한 지금의 부동산투기의 중대한 원인 중의 하나이다. IMF 외환위기를 겪으면서 은행들은 대기업에 많은 돈을 빌려 줬다가 대기업이 쓰러지면서 같이 도산하게 되는 쓰라린 경험을 하게 되었다.

그리고 오히려 김대중 정부시절의 카드 남발정책으로 인해 가계 대출을 통해 짭짤한 수익을 올릴 수 있다는 걸 알게 되었다. 그래서 외환위기 이후부터는 은행들은 안전하게 고수익을 올릴 수 있는 가계 대출과 주택담보대출에 집중하게 되었고 기업대출은 꺼려하게 됨으로써 돈 있는 사람들은 자신의 아파트를 담보로 대출을 받은 뒤 다시 다른 아파를 매입하고 또다시 이 아파트를 담보로 담보대출을 받아서 다른 아파트를 매입하는 공격적인 투기를 할 수 있게 되었던 것이다.

이러한 무분별한 주택담보대출이 가능했던 것은 정부의 저금리 정책도 한몫했다. 저금리 즉 이자율이 낮다 보니까 사람들은 많은 돈을 은행에서 대출을 받아도 이자부담이 적기 때문에 부동산 투기로 인해 훨씬 더 많은 수익을 벌어들일 수 있었기 때문에 정부의 저금리 정책이 주택담보대출이 활성화 될 수 있는 여건을 마련해 줬던 것이다.

하지만 정부로서도 저금리 정책을 할 수밖에 없었던 것은 시장의 힘도 작용을 했다. 경기가 위축되다보니 돈에 대한 수요가 대폭 줄어들었기 때문에 고금리 정책은 쓰고 싶어도 쓸 수가 없는 상황이었던 것이다. 많은 전문가들이 콜금리를 올려서 은행의 금리를 올려야 된다고 조언하고 있지만 정부로서는 지금 금리를 올릴 수도 없는 딜레마에 빠져 있다.

왜냐하면 우리는 IMF 외환위기를 극복하는 과정에서 김대중 정부 시절에 많은 공적자금 투입과 신용카드 남발 등으로 인해 통화량이 팽창되었기 때문이다. 이를 노무현 정부 들어서는 팽창된 통화량을 점차 축소시키는 과정이고 이 과정에서 심각한 경기위축이 오고 있는 것이다.

이러한 상황에서 금리를 올려 이자율이 비싸지면 경제는 극심하게 위축 될 수밖에 없다. 그래서 팽창된 통화량은 줄이되 시중의 경제가 위축되는 걸 방지하기 위해서는 당분간은 낮은 이자율을 통해 경제를 활성화 시키는 수밖에 없는 것이다. 그런데 이러한 낮은 이자율의 자금이 산업의 생산현장이나 기업체에 공급이 되질 못하고 은행들의 무분별한 주택담보 대출로 인해 부동산 값만 올려놓게 된 것이다.

은행들의 돈이 산업현장에 투입되질 못하고 부동산투기에 묶여 있게 되면 부동산 투기를 위해 돈을 빌린 가계에서는 대출이자를 내야 하기 때문에 소비할 수 있는 자금 여력이 줄어 들 수밖에 없다. 그래서 자연적으로 소비가 위축 되어지게 되고 경기가 더욱 위축 되어지게 된다. 아울러 무리하게 대출을 받아서 로또를 기대하는 사람은 월급의 3분의1이나 반 정도를 이자로 지출해야 되기 때문에 가계 살림이 엉망이 될 수밖에 없고 밖에서 도둑질을 할 가능성이 높아진다. 즉 다시 말해 사회전반에 걸쳐 부정부패가 조장될 수도 있다는 얘기이다.

노무현 정부 들어서 외환위기의 후유증을 본격적으로 수습하게 되고 통화량을 줄이면서 심각한 경기위축이 왔다고 앞에서 설명한 바 있다. 여기에 은행들이 주택담보대출에 열을 올리면서 경기 위축을 더욱 가속화 시키고 있는 형국인 것이다.

따라서 이러한 상황을 다른 관점에서 놓고 분석해 본다면 전혀 새로운 시나리오가 등장하게 된다. 내년에는 대통령 선거가 있다 내년에 치러질 대선 때문에 지금의 부동산 투기가 누군가에 의해서 의도적으로 조장되어지고 있다고도 볼 수 있다 .

일단 재벌들과 정치인들은 오랫동안 정치자금을 제공하기 위한 비자금을 조성하기 위해서 금을 사놓거나 부동산 투기를 조장해서 비자금을 확보해 왔다. 실제로 지금 음성적으로 내년 대선을 위해 금괴들이 시장가격의 70%정도 수준으로 거래가 되고 있는 상황이다 .

그리고 현재 노무현 대통령은 그들에게 있어서는 굴러 들어온 돌 같은 존재이다. 그들은 누구보다도 현재 경기가 위축되는 이유를 잘 알고 있을 것이다 우리나라의 은행 결재권의 88%는 경기고 출신들이 장악하고 있다.

이들이 수구 꼴통 세력들과 연관이 없을 가능성은 2%도 안 될 것이다. 그래서 은행들이 의도적으로 중소기업이나 생산현장에 자금을 투입하기 보다는 주택담보대출을 확대함으로써 경기는 더욱 위축 시키고 부동산 투기는 조장함으로써 수구 언론과 짜고 노무현 정부의 무능성과 부동산 투기로 인한 국민적인 경제 불안감을 조장하고 있다고 볼 수도 있는 것이다.

만약 이들이 이러한 시나리오를 가지고 있다면 내년 여름쯤에는 재벌들과 강남 부자들은 본격적으로 손 털고 빠져 나올 것이고 이때부터 부동산 버블은 붕괴되면서 멋모르고 빚까지 내어서 부동산 투기에 동참했던 일반 국민들은 전부 깡통만 차게 될 것이고 경제는 급격하게 위축되어 장기 침체로 들어가게 될 것이며 마치 이 모든 것이 노무현 정부의 무능력 때문에 일어난 결과라면서 수구 꼴통 언론들은 연일 떠들어 될 것이며 위기의 늪에 빠진 한국경제를 살릴 수 있게 하기 위해서는 시장경제 원리에 맡겨야 한다면서 이명박이나 정운찬 같은 인물들의 주가가 한층 뛰어 오르게 될 것이다.

멋모르는 국민들은 노무현 정부에 극도의 배신감을 느낄 것이고 수구 꼴통 쪽은 정권을 무난하게 재창출 할 수 있게 되는 것이다. 이러한 모든 연유를 종합해 볼 때 부동산 투기의 양대 주범은 재벌과 은행들 이라고 보면 될 것이다 뒤늦게나마 이를 눈치 챈 정부가 주택담보대출에 대해 제제를 가하고 있는 것은 적절한 제제라고 할 수 있을 것이다.

언론들이 연일 주택담보대출 억제를 비난하고 있는 것을 보면 노무현 정부가 제대로 정곡을 찔렀다고 볼 수 있겠다 .

아파트매매가격이 이렇게 급등한 것은 1998년 주택 분양가 자율화와 밀접한 관련이 있다. 1998년 김대중 정부는 건설경기 진작을 위해서 주택 분양가 자율화를 실시하게 된다. 아파트분양가는 분양가자율화 이전인 97년 제10차 동시 분양아파트 평당 분양가가 4백72만원이었음에 비해 03년 제10차 동시 분양아파트 평당 분양가가 1천3백31만원으로 6년 새 무려 2.8배나 올랐다. 지난 6년간 물가상승률이 매년 한자리 수준에 머물렀는데도, 아파트 분양가만 매년 수 십%씩 폭등한 셈이다.

주택분양가를 자율화 시켜주는 혜택을 줬으면 응당 후분양제도를 도입한다든지 분양가 원가를 공개하는 식으로 다른 대안 조치가 있었어야 하는데 건설사들에게만 유리하게 선분양제도를 유지시킨 상태에서 주택분양가를 자율화 시켜 주다보니 건설사들은 자신들 마음대로 분양가를 조작할 수 있게 되었던 것이다.

이에 천안시는 자체적으로 '분양가 가이드라인 제도'를 시행하고 있다. '분양가 가이드라인 제도'란 지방자치단체가 분양업체가 제출한 분양가격이 적정한지를 세밀하게 따진 뒤 입주자 모집 공고안을 승인해 주는 방식이다. 천안시는 분양가의 상한선을 평당600만 원 선으로 책정하고 이를 넘어서는 아파트 분양가는 입주자 모집 공고 승인을 내 주지 않음으로써 아파트 가격을 잡는데 적절한 효과를 거두고 있다.

하지만 이에 건설사들은 행정소송을 냈고 법원은 지난 8월 “민간자본으로 토지를 매입해 조성한 부지에 신축되는 아파트에 대해 분양가를 제한할 수 있는 아무런 법적 근거가 없다”며 시행사들의 손을 들어 줬다. 현재 천안시는 항소를 했지만 최종적으로 패소할 가능성이 커 보인다. 하지만 정부도 2007년 9월부터는 민간택지 까지도 분양가 상한제를 확대 실시한다는 방침을 세웠으니 한발 늦은 감은 있지만 천안시의 예를 본다면 적절한 대책이라고 할 수 있겠다.

지금 부동산 투기 열풍이 불어 닥치고 있는 본질을 우리 국민여러분들은 언론에 속지 말고 똑바로 볼 수 있어야 한다. 사기 천국 대한민국에서 적어도 사기는 당하지 않고 살아가야 하지 않겠는가. 어제 노무현 대통령의 연설이 생각난다. “쟤 흔들어라 쟤“!

지금 노무현 대통령은 부동산은 어떤 식으로든지 잡으려고 마음을 먹은 거 같다. 사실은 지금 부동산까지 잡아버리면 서민경제는 더욱 힘들어 질 수밖에 없다. 하지만 어차피 한번 겪어야 할 고통이다. 다른 대통령 같았으면 감히 하지 못했을 것이다. 하지만 노무현 대통령은 서민들에게 더 욕먹을 걸 알면서도 그 길을 가려고 하는 것이다. 미래의 한국 경제를 위해서 인 것이다

ps 얕은 글 읽어 주셔서 감사합니다. 많은 고견 들려주시면 감사하겠습니다.

ⓒ 이노

1. 1. 데이스토리 '06.12.24 2:49 PM 신고
   수구 꼴통들을 비롯해서 많은 국민들이 참여정부에 대해 비난을 해대는 이유가 부동산 투기관련해서 부동산 값을 안정화 시키지 못했다는 것이었습니다. 다른 사안은 이런 저런 설명이 가능하지만 부동산에 관련해서는 무슨 말을 해야 할지 몰랐는데 시기적절하게 글을 쓰셨네요.
   
   토지정의 시민연대에서 주장하는 방안인 시장친화적 토지공개념방안( 투기적 이익을 확실히 환수해 토지문제를 근본적으로 해결하면서 시장경제를 활성화시킬 수 있는 일석이조의 효과)으로 토지에 관해서는 불로소득을 차단하는 것을 대선 공약으로 내세우면 효과가 있지 않을까 합니다.
   통일 이후도 대비하서 일석이조의 효과도 있구요. 그리고 더욱 중요한건 딴나라당은 절대 이런 공약을 내세울 수 없다는 잇점도 있구요. ↓댓글에댓글

1. 1. 수구 꼴통들을 비롯해서 많은 국민들이 참여정부에 대해 비난을 해대는 이.. 데이스토리 '06.12.24 2:49 PM