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부동산 설날 이후 하락세 가속될 듯

잠실 레이크팰리스라고 있다. 기존 주공4단지를 재건축한 단지로 대략 2500세대다.
담달 10일 입주 마감으로 지금 한참 입주준비 중이다. 인테리어, 부동산, 기타 상가 등 가 보니 각종 홍보물 등으로 난리다.

여기 현재 입주율이 20%~30% 수준이란다. 담달 10일이 마감인데 말이다. 부동산에 널린 게 여기 매물이다. 매매, 전세 합쳐서 1000개쯤 된다는 말이 있다.

물론 호가는 내려가는 중이고 찾는 이는 거의 없다.
왜, 서울 강남의 (잠실도 범 강남권으로 치면) 최신 아파트가 이리 찬밥이 되었을꼬?

이 대목에서 강남 가격이 하락하면 대한민국 다른 곳 집값은 초토화 된다는 사람들은 머쓱해 질만도 하다. 왜냐하면 지금 오히려 강북의 일부 소형 아파트는 국지적 강세를 보이고 있기 때문이다.

이 현상을 어떻게 설명해야 하나?

이 현상은 흡사 빨래줄 또는 철봉에 매달린 사람들의 현상으로 이해해 본다.
기다란 철봉대에 사람들이 매달려 있다. 그렇다면 누가 가장 먼저 떨어질 것인가.

1. 몸무게가 많이 나가는 사람.
2. 팔에 힘이 없는 사람.
3. 주머니에 뭔가 잔뜩 넣고 있는 사람.

몸이 가볍고 팔에 힘이 넘치는 사람은 끝까지 매달릴 수 있지만 그렇지 못한 사람들 순서대로 철봉대에서 떨어지게 된다.

그리고 떨어진 사람들 중에서 발끝에서 바닥까지 거리가 먼 순서대로 충격을 더 많이 받게 된다.

DTI 이거 시장에서는 괴물이다...
이 제도의 등장으로 이제까지 많은 사람들이 이야기 했던 거품이냐 아니냐의 논쟁이 단박에 증명되어버렸다.

대출을 담보비례 대로 안하고 소득비례대로 하니 강남 아파트가격을 충족시킬 수요가 증발했다. 의자를 믿고 기운차게 철봉에 매달렸는데 의자가 치워진 거다.

소득이 따라 붙어 (다리가 길어져) 발이 땅에 닫을 수 있는 사람들은 걱정이 없지만 발이 땅에 안 닫는 사람들은 매달릴 수가 없어졌다.

연봉 5천만 원인 이른바 상대적 고소득층이 최대 2억밖에 대출이 안 된다.
이들이 6억 원짜리 집을 사려면 최소 4억의 돈이 있어야 한다.
8억짜리 집을 사려면 최소 6억이 있어야 한다.

과거에는 이런 사람들이 대출 4억,5억을 받아 한 달 이자 250만원을 물고서도 고가 아파트를 구매 가능했다. 그러나 지금은 그게 불가능하다.

결국 지금 시장에선 진짜 소득이 많고 진짜 알짜로 금고에 현금을 쌓아 놓고 있는 사람만 현재 강남의 아파트 가격을 충족할 수 있는 거다.

그런데 상황이 이렇게 되고 보니 사실 그럴만한 사람이 그리 많지 않더라는 게 현실이다.
잠실 레이크팰리스에 가보니 단박에 증명되고 있다.

시세로만 보면 급매물이 넘치는데 수요는 따라붙지 못한다는 거다. 철봉에 매달리는 힘의 한계는 자신의 부채대비 소득수준에 연동한다. 지금 상황도 이렇게 진행되고 있다.

현재 대략 부동산 투기 세력은 크게 두 종류다.
하나는 막대한 자기 자본을 바탕으로 다주택을 보유하고 있는 사람과 은행의 대출 레버리지를 이용해 다주택 또는 강남 주택을 보유한 사람들이다.

지금 처방은 두 가지로 집중되는데 전자의 경우는 보유세라는 조세 정책으로 컨트롤되고 있고 후자의 경우는 DTI라는 정책으로 컨트롤된다.

지금 특히 딱하게 된 사람들이 은행 레버리지를 이용한 다주택 보유자들인데 가격하락의 데미지가 간다면 이들이 받게 되는 충격이 가장 클 것이다.

이로서 몇 가지는 증명되었다.

소위 버블 세븐의 가격은 어느 정도 거품임이 증명되었고 이는 소득수준에 맞지 않는 금융권의 무분별한 대출제도 때문이었다는 거.

대출을 제한하면 대자본의 주택사냥 때문에 양극화가 더 벌어질 것이라는 논리는 실거래가 등록과 조세제도의 정착 때문에 그렇지 않다는 거.
큰손들이 부동산 시장을 떠나는 걸 보면 안다.

몇몇 엉터리 컨설턴트는 설날 전후가 매수 적기다고 썰을 풀고 있는데 난 오히려 설날 이후 하락세가 가속화 될듯하다. 특히 하락세는 다주택자들이 포진되고 있는 강남 지역 등에 집중될 것이다.

매수세는 3억 미만의 실수요쪽에 집중 될 것이고 6억 이상의 고가 주택은 더 이상 살만한 사람을 찾기 힘들어 계속 매물화 될 것이라고 본다.

다시 말하지만 지금 무주택자들이 할일은 자신의 자금 관리와 자금 계획을 세워두는 일이지 괜히 집산다고 널를 거릴 때는 아닌 듯하다.

개인 자산이 최소8천만 원~1억 원이 되기 전에는 집을 사려고 관심 둘 이유가 없다.
그때까지는 착실히 자금 계획을 통해 자산관리를 하는 게 맞다.

물론 임대주택도 대안이다.
따라서 전에 말했듯이 청약저축통장은 필수다.