정부의 부동산 대책이 먹히고 있다는 뉴스가 연일 흘러나오고 있다.
뭐 새삼스러운 게 있나 이미 지난 11월 대책이 나왔을 때 예견되었던 것인데..

현재 부동산 시장은 안정이 안 되려야 안 될 수 없는 구조로 흘러가고 있다는 거...
이거 애써 부정하려는 다주택자들 제외하곤 다 아는 야그다

정부는 조세 정비...그리고 공급 확대에 이어 마지막으로 대출제도 개선 정책을 추진하고 있다.

참여정부 하는 일은 어찌 보면 징글맞을 정도로 원칙적이고 단계적이라서 어쩔 땐 아찔하기도 하다.

만일 지금의 정부가 한나라당 정부였다면 현재 같은 재건축 도시정비와 유동성 과다가 겹쳐진 복합적 투기정국을 어찌 헤쳐 나갔을까?

당근 냉탕 온탕을 왔다 갔다 하는 처방을 사용했을 것이다

수요와 공급의 불일치를 개선한답시고 민간에 특혜를 주어 공급 늘린다는 미명에 재건축 확대와 뉴타운 확대를 무분별하게 하여 시중의 유동성을 그 가운데로 잔뜩 몰아넣고 이로 인해 거품이 정점에 다다르면 허겁지겁 금리를 대폭 인상 시켜 한숨에 거품을 폭발시키는 행위...바로 그것 말이다.

어렵게 생각할 것 없다. 이것이 바로 제2의 IMF다.
만일 한나라당 촐싹이 정부였다면 당근 이런 처방으로 제2의 환란을 맞았을 것이 거의 틀림없다…….

참여정부 출범 시기는 2003년부터이다. 이 시기는 참으로 묘한 시기인데,,,
이 시기는 박통 때 조성한 대한민국 최초의 신도시인 강남 신도시가 개발 30년을 맞는 시기다.

많은 사람들이 알다시피 박통은 강남신도시를 개발하면서 그 신도시의 활성화를 위해 수많은 기반시설을 강남에 집결 시켰다.

박통은 전국토를 기형적으로 개발한 것도 모자라 종국에는 서울마저도 다극화 시키지 못하고 강남 일극화 시키는데 기초를 만들었다.

그 뒤 등장한 전두환, 노태우 정부 역시 이 궤도를 벗어나지 못한다.
70년 초반부터 지어진 아파트들 사이로 교통, 학교, 병원, 문화시설, 상업시설 온갖 기반시설들이 그것도 국내 최고의 수준을 지닌 시설들이 들어선다.

그러나 최고의 기반시설이 집결하는 것과 반비례하게 애초부터 지어진 아파트는 노후되고 낡아진다. 반포, 개포, 도곡 등 70년대 초반에 지어진 주공아파트들이 화려한 기반시설 사이에서 30년이 도래했다.

자 여기서 상상해봐라.
대한민국 최고 수준의 기반시설에 최고로 낡은 아파트....

결국 아파트가 새 옷만 갈아입으면 이건 대한민국이 이제껏 경험해보지 못한 새로운 가치를 창조하는 주거공간이 되는 거다.

이제까지 우리의 신도시 개념은 허허벌판에 아파트 짓고 그 뒤에 부지런히 기반시설 만들어 보충하는 시스템이었다.

이른바 "장화신고 들어가 자가용 타고 나온다."라는 말이 그것이다.
그러던 상황에서 강남의 재건축은 부동산 투기의 새로운 패러다임을 만드는데 그것이 바로 "헌집 줄께 새집 다오"라는 개념이다.

완벽히 갖추어진 도시에 헌집이 새집으로 탈바꿈 한다는 마술 같은 가치 변동이 2000년에 그 시기가 도래했고 참여정부 집권 시기에 그 결정적인 조우가 일어났던 것이다. 이처럼 참여정부는 집권과 동시에 부동산 문제를 아예 구조적으로 잉태하고 출범한 거다...

강남 재건축이 가치폭등을 하는 순간 대한민국 부동산 투기의 판도라 상자가 열렸다...

78년부터 80년까지 투기 붐은 박통의 강남 개발을 기화로 한 땅투기가 원인이었다. 88년부터 90년까지의 노태우 정부 투기는 88올림픽을 계기로 서울의 인프라가 확립된 뒤 벌어진 서울 주택의 희소가치 폭등이 원인이었다.

세 번째 투기 붐이 2000년에 도래했는데 이것이 바로 앞서 말한대로 강남 재건축이 촉발한 투기의 시작인 것이다...

강남 재건축은 가치폭등을 확인하기 위해 시중의 유동성을 끌어 댕긴다.
은행의 대출금을 끌어 댕기고...그것으로 가치가 채워지지 않으니 서울주변의 주택가격을 상승시켜 다시금 그 가치분을 빨아 당겼다..

강남 아파트가 1억에서 10억이 되는 과정에서 은행 융자만으로 부족하니까 목동의 가격, 분당의 가격 등이 덩달아 올라 그 갭을 메우러 들어왔다는 말이다.

강남 재건축의 개발이익은 그 본질 자체가 블랙홀처럼 주변의 이익을 빨아 댕긴다는 점이 있다. 이로 인해 전국토가 강남 재건축을 추종하기 위해 스스로 자가발전에 돌아갔다.

솔직히 운이 없다면 운이 없는 거고 참여정부는 이런 엄중한 과도기적 시기에 집권했다.
결국 이를 가까스로 통제하는 데 성공하기는 했지만 그 과정에서 단기적으로 유동성 관리를 하지 못해 국민들의 엄청난 불신을 야기했다.

완벽하게 처음부터 원인을 파악하고 투기를 틀어막았다라고 부인하기는 어렵다. 강남 재건축이 3차 투기전쟁의 원인이고 이로 인해 모든 것을 빨아들이는 블랙홀이라는 것을 집권 초기 인식 못한 점이 있다 ...

그래도 집권 중반부터 이정우 사단이 이점을 정확히 파악하고 해법을 제시했으며 그 뒤의 정책이 일관성을 가지고 강남 재건축을 관리해 냈다는 점에 있어서 비교적 좋은 점수를 줄 수 있다고 본다.

실거래가 등록 등 제도의 투명성
선진국형 보유세 등 조세제도
공공주택 확충
DTI등 대출제도 선진화 대책

참여정부가 이루어 놓은 성과는 많다. 기반이 되는 제도가 완성단계에 이르렀기 때문에 이제 시장에서 위기 상황은 닥치지 않을 것으로 보인다.

그러나 여전히 강남 재건축은 사그라지지 않는 폭탄과도 같은 존재다.
유동성과 재건축이 맞물리면 언제든지 다시 터진다.

근원적인 해법은 국토의 균형발전, 서울의 균형발전 뿐인데 솔직히 그 작업은 참여정부 임기 후에는... 불안해 보이는 게 사실이다.

마지막으로 첨언하면 한나라당 이 띨띨한 애들은 왜 꼭 정세균이 당의장만 되면 정세균 기를 못살려줘서 난리인지 이해하기 어렵다.

임시국회에서 부동산 입법에 딴지를 거는 모습에 참 안습 그 자체다.
왜 바보처럼 이제 와서 모든 책임을 지들이 홀랑 뒤집어쓰는데..
이제까지 오락가락 참 잘해오다가 말야..

어차피 한나라당이 임시국회에서 분양가 상한제등을 안 받을 수 없다. 그거 안 받으면 사태가 어찌 번지는지 말해줄까.

7월인가 부터 시중에 거의 모든 주택에 DTI가 40%~60%로 적용된다.
이렇게 되면 웬만한 소득증명으로는 대출받아 집사기 어려워진다.

따라서 분양가 상한제로 분양가를 낮추지 않으면 공급 자체가 공중에 붕 뜨는 상황이 초래된다는 거다. 집을 공급하면 뭐하나 살 사람이 돈이 없는데..

이렇게 되면 무주택 실수요층 대상으로 정부가 DTI를 재조정 해줘야 하는 상황이 발생한다. 그래야 집을 사지...

결국 이게 뭐냐믄 무주택 실수요자들이 똑같은 집 사는데 1억 대출만 받으면 돼야 하는 상황이 3~4천 대출을 더 받아야 하는 상황으로 변한다는 말이 된다.

대출을 더 받으면 원리금 역시 더 나간다.
그럼 그 돈은 어디로 가나? 당근 분양건설사 주머니로 가지.

이렇게 되면 모든 사람들이 한나라당이 분양가 상한제 등을 거부하는 바람에 빚이 더 늘었다고 하게 된다...

이런 상황을 초래하고도 대선에 표를 달라고 할 수 있나?

난 아무래도 야들이 정세균이 띄워줄라고 일부러 공작하는 것처럼 보인다.
전에 사학법 때도 그러더만..

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