무주택 실수요자 위주로 간단하게 브리핑 한다.

아마 오늘 쯤 분당급 신도시 예정지가 발표될 듯하다.
발표주체가 건교부인지 아님 경기도인지 아님 공동인지 모르겠으나 기왕 하는 거 건교부와 경기도가 공동으로 하는 게 정책의 안정성을 위해 도움이 될 듯...

1. 분당급 신도시 위치

파악하기론 현재 화성 동탄 신도시가 조성되어 있는 곳의 (경부선 왼쪽)의 길 건너편이 될듯한데.. 확실하진 않다.

그러나 어느 쪽이 되었던 서울에서 40~50킬로 떨어진 곳이 될 가능성이 높다.

이곳에 500만평 이상 신도시가 조성된다는 건 이건 서울 출퇴근 수요를 창출하기 위한 신도시는 아니다.

서울 베드타운이 아닌 뭔가 다른 개념이 들어간 것이다.

2. 강남 대체 신도시 개념

분당급 신도시가 그간 폭발력을 가져온 것은 그 신도시가 강남수요를 대체하는 신도시로 기획된다는 내용 때문이었다.

강남으로 몰리는 고급 주택 수요를 분산시켜 현재 아파트 투기의 주범인 강남 재건축 물량의 희소가치를 희석시키겠다는 발상인데... 그러나 지금 발표될 분당급 신도시는 이런 점에서 한계가 있다.

실질적으로 강남의 기반시설을 이용할 만한 신도시는 입지적 위치가 강남과 20킬로 이내여야 한다.

판교가 지나간 이후 현재로선 과천이나 서울공항 이외엔 그런 입지가 없다.
그러나 현재로선 그 자리는 신도시를 조성할만한 조건이 못된다.

그렇다면 강남 가까운 곳은 없고 강남에서 먼 곳에 강남 대체 신도시를 만든다는 모순에 직면하게 되는데 과연 이걸 어떻게 해결한 것인가?

답은 강남의 현재 비즈니스 기반 클러스터 일부를 대체 신도시로 이동하는 방법이다...

강남 대체 베드타운이 아닌 강남 시설 일부를 옮겨오는 그런 신도시 말이다.
이러하다면 강남에서 멀더라도 강남 대체 효과를 가지게 될 수 있다.

3. 판교처럼 발표 이후 투기바람이 불까?

단기적으로는 당근 투기바람이 분다... 물론 그동안 괜히 헛바람만 넣은 경기도 광주, 용인 모현 등의 투기꾼들은 된서리를 맞겠지만 동탄 같은 경우는 6월당 분양 예정 인 포스코 메타폴리스 분양과 연계되어 단기적인 투기조짐이 불어올 것이다.

또한 강남대체 신도시의 위치가 행복도시와 연결가능성이 있기에 경기 남부지역과 충청권의 연계지역 예를 들면 천안 아산 등지도 덩달아 단기적 유동성이 몰리는 현상이 발생할 수 있다.

4. 그렇담 실수요자들은 어떻게 해야 하나?

이번 신도시 발표는 공급대책의 일환이므로 게다가 분양가 상한제가 적극적으로 적용되는 지역에 입지도 수도권 외곽이므로 판교 같은 고분양가 논란은 없을 것이다.

따라서 중장기적으로는 가격 안정에 도움이 된다.
그러나 중요한건 단기적 흐름이다.

결국 정부가 투기감시 시스템을 총동원하여 암튼 9월까지는 해당지역에 철저한 지도감시 이루어져야 한다.

지금 가장 중요한 건 이제까지 애써 참아왔던 실수요자들의 행보다.
분당급 신도시 발표이후 단기적인 흐름이 상승으로 유턴하면 그간 나온 저가의 물량을 실수요자들이 덥석 물가능성이 있다.

아서라.. 참아야 한다..
9월 이후 분양가 상한제를 적용한 신규물량이 나올 때까지 아무거나 덥석 물어선 절대 안 된다.

특히 기존 주택을 사는 우를 범하지 말라.. 무주택 실수요자들은 철저하게 9월 이후 신규 공급에 주력해야 하고 구매의 시기를 서두를 이유가 하나도 없다는 거 명심해야 한다.

이번 신도시 발표는 중장기적으로는 공급 확대로 가격안정에 도움이 되나 단기적으로는 투기 유동성의 모멘텀을 자극하는 악재가 될 수 있다.
어쩜 참여정부 부동산정책의 마지막 테스트라고 본다.

정부는 9월 이후 전개될 분양가 상한제의 모습을 조기에 가시화 시켜 가수요를 억제해야 하고 현재 진행 중인 조세제도와 거래 투명성 제도에 대한 강력한 확신을 보여주어야 한다고 본다.

마지막으로 무주택 실수요자들..
신문이 아무리 난리를 쳐도 이번 발표효과는 딱 한 달짜리다.
마음이 흔들려도 지금은 집을 살 때가 아니다.

9월 이후 천천히 살펴보고 선택해도 늦지 않는다는 거
명심하길...

ⓒ jeep

1. 1. 데이스토리 '07.6.1 10:54 PM 신고
   9월 이전에 시행/공사가 쏟아내야 할 물량이 상당합니다. 이거 다 받아주려면 언론의 바람잡이가 필요하지요. 청약가점제니 뭐니 하며 9월 이후에 [당첨확률]이 더 떨어지는 사람들이 나서야 한다는 언론의 부추김도 심하지요.
   
   유주택자도 무조건 기다리고 무주택자도 무조건 기다리는 게 현명한 길입니다. 작년 9월 이후에 거래가 급증한 탓에, 이 와중에 [일시적 2주택자]가 많이 양산되었습니다. 그 숫자가 대략 3만명 이상일 겁니다. 이 물량은 앞으로도 계속 지속적으로 나올 수밖에 없습니다. [매물]은 예전처럼 씨가 마를 수가 없습니다.
   
   또한, 하반기 이후에 신규입주하는 주택수도 상당합니다. 전/월세값이 오를 턱이 없지요. 특히, 동탄이니 용인이니 하는 남부권에 사시는 분들은 전혀 전/월세값을 걱정 안 하셔도 될 겁니다. 동탄입주도 시작되었구, 내년에는 더 많죠. 그간에 하도 많이 공급을 해대서리 이쪽의 임대시장은 안쓰러울 지경입니다. 그간 분당의 전세값이 괜히 최하우권에서 놀았던 게 아닙니다.
   
   2기신도시니 택지지구니 하는 것들 내년 이후에 대거 분양에 들어갑니다. 동탄으로 한 달쯤 언론이 갖은 푸닥거리질해도 절대 부화뇌동하지 맙시다.
   
   뭐, 부화뇌동하고 싶어도, 그간 워낙에 올라서 실탄도 안되고, DTI로 은행 문턱도 높아져서, 하고 싶다고 해서 따라쟁이 될 수도 없겠지만 말입니다. 배 아파 할 것도 없을 듯합니다. ^^ ↓댓글에댓글

1. 1. 9월 이전에 시행/공사가 쏟아내야 할 물량이 상당합니다. 이거 다 받아주려.. 데이스토리 '07.6.1 10:54 PM