홍길동씨(42)는 두 채의 주택을 소유하고 있다. 한 채는 서울,다른 한 채는 시골에 있다.
홍씨는 시가 7억원짜리 서울 소재 주택을 팔고 싶지만 시골에 있는 주택 때문에 고민이다.
2주택자로 구분돼 비과세가 불가능하기 때문이다.

그래서 그는 시골주택의 토지소유권은 그대로 유지하고 건물을 부친에게 증여하기로 했다.
주택수를 줄이기 위해서다. 과연 건물의 증여만으로 주택의 숫자를 줄일 수 있을까.

결론부터 말하면 가능하다.
시골주택의 건물을 증여해 소유권을 옮긴 후 서울에 있는 주택을 매각하면 양도소득세 비과세는 가능하다.

물론 몇 가지 요건이 충족돼야 한다.
먼저 증여 후 서울에 있는 주택을 매각할 때 부모님과 별도의 세대를 구성하고 있어야 한다.
그리고 서울의 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했어야 한다.

3년 보유와 2년 거주는 매각하는 시점에만 만족하면 된다.
즉 증여 후 그 다음날 서울의 주택을 매각해도 비과세는 가능하다.

하지만 증여받는 사람은 적지 않은 세금을 부담해야 한다.
공시가액의 4%에 해당하는 취득세와 등록세 등이 붙는다.
그리고 증여재산의 금액에 따라 10~50%의 높은 세율로 증여세를 납부한다.

이런 이유로 평가금액이 낮은 건물(주택부문)을 증여해 주택의 숫자를 줄이는 방법을 활용한다.
양도소득세를 계산할 때 서로 다른 독립된 세대가 주택과 그 부속 토지를 나누어 소유하고 있을 경우
그 주택은 건물소유자의 것으로 판단한다. 그래서 토지를 제외한 건물의 증여만으로도 주택의 숫자를 줄일 수 있다.

그러나 종합부동산세에서는 양도소득세와 다르게 주택의 숫자를 판단하므로 주의해야 한다.

종합부동산세도 주택의 숫자에 따라 세금의 크기가 달라진다. 1주택일 때와 2주택일 때의 기준금액이 다르다.
1주택(단독명의)일 경우에는 9억원을 초과해야 종부세 과세대상이 된다.

또 소유자의 연령과 보유기간에 따라 최대 70%까지 세액공제 혜택이 주어진다.
하지만 2주택 이상 소유하고 있을 경우에는 6억원을 기준으로 종부세를 판단하고 세액공제 효과가 전혀 없다.

종합부동산세를 계산할 때 주택과 부속 토지소유자가 다른 경우
부속 토지소유자도 주택을 보유한 것으로 판단해 재산세와 종합부동산세를 계산한다.

결국 1주택으로서 종부세 절세효과를 극대화하기 위해서는
건물을 멸실하거나 부속 토지까지 함께 매각 또는 증여해 주택의 숫자를 완벽하게 줄여야 한다.

[은행PB 세무사의 節稅노트] 원종훈 국민은행 세무사
출처) //www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2009042246051
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